Es ist eine der häufigsten Fragen in unserem Büro: „Und wenn ich es vermiete, wenn ich nicht da bin?“ Die kurze Antwort: Ja, das kann viel dazu beitragen, die Kosten eines Hauses auf Mallorca zu tragen — aber es macht den Kauf selten zu einer renditestarken Anlage. Das ist die Rechnung, die wir mit unseren Käufern machen, ohne Schönfärberei.
Zuerst: ohne Lizenz keine Ferienvermietung
Um auf den Balearen an Urlauber zu vermieten, braucht es eine eingetragene ETV-Lizenz, deren Nummer in jedem Inserat stehen muss. Eine neue zu bekommen ist auf Mallorca heute fast unmöglich: Neue Plätze sind seit Jahren beschränkt, und seit April 2025 (Decreto ley 4/2025) in Mehrfamilienhäusern verboten. Seit dem 1. Juli 2025 verlangen die Plattformen zudem die Nummer des staatlichen Registers für Kurzzeitvermietungen (Real Decreto 1312/2024). In der Praxis kauft, wer vermieten will, ein Haus mit Lizenz — und bezahlt die Lizenz im Preis mit.
Saisonvermietung über Monate statt Wochen ist keine Alternative: Sie ist keine touristische Tätigkeit und erlaubt keine Ferienaufenthalte.
Die Einnahmen: Saison und Wochen
Im Südosten reicht die Hauptsaison von Mai bis Oktober, mit Juli und August als Spitzenmonaten. Entscheidend ist nicht der Preis der Augustwoche, sondern wie viele Wochen im Jahr tatsächlich vermietet werden und zu welchem Durchschnittspreis. Wenn ein Haus mit seiner Rendite wirbt, fragen Sie nach den Abrechnungen der vergangenen Saisons von Plattform oder Verwalter: Das sind Daten, keine Prognosen.
Die Kosten, die man vergisst
- Provisionen der Plattformen oder Buchungsagenturen.
- Verwaltung: Wenn Sie nicht hier wohnen, muss jemand Gäste empfangen, Probleme lösen und Reinigungen koordinieren; meist gegen einen Prozentsatz der Einnahmen.
- Reinigung und Wäsche bei jedem Gästewechsel.
- Versorgung, Pool und Garten, die bei belegtem Haus deutlich steigen.
- IBI, Müllgebühr und eine Versicherung, die die touristische Nutzung abdeckt.
- Instandhaltung und Ersatz: Ein vermietetes Haus nutzt sich schneller ab als ein bewohntes.
Die Ecotasa (Steuer für nachhaltigen Tourismus) zahlen die Gäste pro Person und Nacht, kassiert und erklärt wird sie aber vom Betreiber der Unterkunft. Ohne hotelähnliche Leistungen fällt auf die Ferienvermietung keine Mehrwertsteuer an.
Ein Rechenbeispiel
Nehmen wir eine Villa mit vier Schlafzimmern, Pool und ETV-Lizenz, gekauft für 1,5 Mio. €. Mit Steuern und Kaufnebenkosten (rund 12 %) liegt die tatsächliche Investition bei etwa 1,68 Mio. €. Wird sie 14 Wochen zu durchschnittlich 4.500 € vermietet, bringt sie 63.000 € im Jahr: 4,2 % brutto auf den Kaufpreis. Die jährlichen Kosten wären ungefähr:
- Provisionen (15 %): 9.450 €
- Komplettverwaltung (20 %): 12.600 €
- Reinigung und Wäsche (14 Wechsel): 3.500 €
- Versorgung, Pool und Garten: 6.000 €
- IBI, Müllgebühr und Versicherung: 3.000 €
- Instandhaltung und Ersatz: 4.000 €
Es bleiben rund 24.450 € vor Steuern: 1,5 % auf das eingesetzte Kapital, oder 2,2 %, wenn Sie die Verwaltung selbst übernehmen. Das sind realistische Annahmen für die Gegend, kein Versprechen: Jedes Haus hat seine eigene Historie, und ein paar Wochen mehr oder weniger verändern das Ergebnis stark.
Eine Ferienlizenz macht ein Haus selten reich. Aber sie sorgt dafür, dass es sich zu einem guten Teil selbst bezahlt.
Die Steuern auf Mieteinnahmen
Ein nicht ansässiger Eigentümer erklärt die Mieteinnahmen mit dem Modelo 210. Mit Wohnsitz in der EU oder im EWR zahlt er 19 % auf den Nettoertrag und kann die Kosten der vermieteten Tage abziehen: in unserem Beispiel vereinfacht rund 4.650 €. Mit Wohnsitz außerhalb zahlt er 24 % auf die Bruttoeinnahmen ohne Kostenabzug: rund 15.100 €, mehr als die Hälfte des Gewinns. Steuerresidenten in Spanien versteuern die Einnahmen in ihrer IRPF. Für die nicht vermieteten Tage versteuern Nichtresidenten weiterhin die fiktive Miete. Diese Rechnung sollte man vor dem Kauf mit einem Steuerberater machen, nicht danach.
Wann es sinnvoll ist
Ein Kauf mit Lizenz ist sinnvoll, wenn Ihnen das Haus selbst gefällt, die Vermietung einen guten Teil seiner Kosten deckt und die sauber dokumentierte Lizenz den Wert beim Wiederverkauf stützt. Wer nur wegen der Rendite kauft, wird dagegen oft enttäuscht. Prüfen Sie vor dem Angebot die Lizenzakte — wie, steht in unserem Leitfaden zur ETV — und verlangen Sie die echten Zahlen der letzten Saisons.
