Nach dem Notartermin kommt die Frage, die kaum jemand vor der Unterschrift stellt: Was kostet ein Haus auf Mallorca im Jahr? Eine einzige Zahl gibt es nicht — sie hängt von Größe, Garten, Pool ab und davon, ob Sie hier leben oder einige Wochen im Jahr kommen —, doch die Liste der Posten ist immer dieselbe. Hier ist unsere, so wie wir sie mit Käufern im Büro durchgehen.
Lokale Steuern und Gebühren
Die IBI (Grundsteuer) ist eine Gemeindesteuer, wird jährlich gezahlt und auf den Katasterwert berechnet, der meist deutlich unter dem Marktpreis liegt. Hinzu kommen die Müllgebühr der Gemeinde und, bei einer Wohnung oder einem Haus in einer Anlage mit Gemeinschaftsflächen, das Hausgeld der Eigentümergemeinschaft. Unser Rat: Verlassen Sie sich nicht auf Schätzungen, sondern lassen Sie sich vor der Unterschrift die letzten Belege vom Verkäufer zeigen. Das ist die genaue Zahl, keine Annäherung.
Wenn Sie in Spanien nicht steuerlich ansässig sind
Auch wenn Sie nicht vermieten, erzeugt eine Immobilie in Spanien jedes Jahr ein fiktives Einkommen, das Nicht-Residenten in der IRNR versteuern: 1,1 % des Katasterwerts (2 %, wenn dieser Wert seit 1994 nicht revidiert wurde), zu 19 % für Ansässige in der EU und im EWR bzw. 24 % für alle anderen. Ein Beispiel mit runden Zahlen: Katasterwert 300.000 € → fiktives Einkommen 3.300 € → rund 627 € im Jahr. Erklärt wird mit dem Modelo 210; wird das Haus vermietet, sind die Mieteinnahmen zu versteuern.
Die Vermögensteuer betrifft nur größere Vermögen. Auf den Balearen liegt der Freibetrag bei 3 Mio. €, und Nicht-Residenten können die balearische Regelung wählen, wenn sie dies in ihrer Erklärung angeben; oberhalb dieser Schwelle kann zusätzlich die Solidaritätssteuer auf große Vermögen greifen. Wenn Ihr Fall in diese Größenordnung kommt, sollten Sie ihn vor dem Kauf mit einem Steuerberater prüfen — nicht danach.
Das teuerste Haus ist nicht das, das am meisten gekostet hat, sondern das, das vor dem Winter niemand geprüft hat.
Versorgung und Versicherung
- Strom: Die vertraglich vereinbarte Leistung zahlen Sie auch in den Monaten, in denen Sie nicht da sind.
- Wasser: im Ort und in den meisten Siedlungen über das Gemeindenetz; auf Fincas über Brunnen oder Zisterne, im Sommer manchmal mit Tankwagen.
- Gebäude- und Hausratversicherung: unverzichtbar, wenn das Haus monatelang leer steht. Prüfen Sie die Bedingungen für Leerstand genau.
- Internet, Alarmanlage oder Kameras, wenn Sie das Haus aus der Ferne im Blick behalten möchten.
Instandhaltung: hier liegt der Unterschied
Hier trennen sich zwei Häuser zum gleichen Preis. Garten und Pool brauchen einen regelmäßigen Service; eine Finca mit Land bringt die Pflege des Geländes (auch zum Brandschutz) und der Trockensteinmauern mit sich; und in Meeresnähe verlangt die salzhaltige Luft häufigere Pflege von Fenstern, Beschlägen und Außenanstrich. Als Faustregel legt man meist rund 1 % des Hauswerts pro Jahr für die Instandhaltung zurück — etwas mehr bei großem Garten, Pool oder direkter Meereslage.
Wenn das Haus einen Teil des Jahres leer steht
Ein geschlossenes Haus altert schneller als ein bewohntes. Eine Vertrauensperson, die öffnet, lüftet, nach jedem Unwetter nachsieht und Bescheid gibt, wenn etwas nicht stimmt, erspart große Reparaturen. Viele Eigentümer lösen das mit einem Hausbetreuungsdienst; auf Wunsch stellen wir Ihnen Fachleute aus der Gegend vor, mit denen wir seit Jahren zusammenarbeiten.
Lassen Sie sich vor der Unterschrift vom Verkäufer die letzte IBI, die Müllgebühr, gegebenenfalls das Hausgeld und die Versorgungsrechnungen eines vollen Jahres geben. Damit und mit Ihrer steuerlichen Situation kennen Sie die tatsächlichen Jahreskosten, keine Schätzung. Den übrigen Kaufprozess finden Sie in unserem kostenlosen Ratgeber.
