Viele der Häuser, die wir verkaufen, werden gekauft, um sie zu renovieren: ein Dorfhaus mit den originalen Fliesen, eine Villa aus den Achtzigern, die mehr Licht braucht, eine Finca mit einem Nebengebäude, das hergerichtet werden will. Die Renovierung ist oft der schönste Teil des Projekts — und der, der sich am meisten in die Länge zieht, wenn man ihn nicht plant. Das sollten Sie vor dem Kauf wissen.
Genehmigung oder Anzeige?
Das balearische Baugesetz (Ley 12/2017) unterscheidet drei Fälle. Ganz kleine Arbeiten auf städtischem Boden mit einem Budget unter 3.000 € brauchen kein Vorabverfahren. Einfache Arbeiten ohne technisches Bauprojekt — Böden, Fliesen oder Sanitär erneuern, Installationen im Inneren modernisieren — laufen über eine Anzeige (comunicación previa): Die Unterlagen werden bei der Gemeinde eingereicht, dann kann man beginnen. Und was ein Projekt braucht — Eingriffe in die Statik, Anbauten, Änderungen an Fassade oder Volumen, ein Pool — braucht eine Baugenehmigung (licencia urbanística).
Eine große Maßnahme lässt sich nicht in mehrere Anzeigen aufteilen, um die Genehmigung zu umgehen: Die Gemeinde behandelt sie als das, was sie ist.
Fristen: der echte Zeitplan
Eine Genehmigung mit Projekt verlangt zuerst das Projekt des Architekten und danach das Verfahren bei der Gemeinde, mit Gutachten je nach Fall. Zwischen Beauftragung des Projekts und Baubeginn können mehrere Monate vergehen, auf dem Land oder bei geschützten Gebäuden mehr. Wer zum Renovieren kauft, sollte diese Zeit von Anfang an einplanen — auch bei der Finanzierung und beim Umzug.
Was es neben der Baumaßnahme kostet
- ICIO (Steuer auf Bauten, Anlagen und Arbeiten): jede Gemeinde legt sie auf das Baubudget fest, gesetzlich höchstens 4 %.
- Die kommunale Genehmigungsgebühr.
- Honorare: Projekt und Bauleitung von Architekt und Bauingenieur (arquitecto técnico).
- Ein Puffer für Unvorhergesehenes, vor allem bei alten Steinhäusern: 10–15 % des Budgets sind eine vernünftige Reserve.
Holen Sie mindestens drei vergleichbare Angebote mit aufgeschlüsselten Positionen ein, und misstrauen Sie dem günstigsten, wenn es nicht erklärt, was fehlt.
Altstädte und denkmalgeschützte Häuser
In den Altstädten von Santanyí und den Dörfern der Gemeinde gibt es Regeln für Fassaden, Fenster, Farben, Dächer und Höhen. Manche Häuser stehen im kommunalen Denkmalkatalog, mit strengerem Schutz dessen, was verändert werden darf. Das ist kein Hindernis, aber eine Tatsache, die Projekt und Budget verändert: Klären Sie es vor dem Angebot.
Ländlicher Boden: mehr Regeln und ein Fenster zur Legalisierung
Auf ländlichem Boden (suelo rústico) sind Erweiterungen und zusätzliche Bauten begrenzt und hängen von der Bodenkategorie, dem Grundstück und den Vorschriften von Insel und Gemeinde ab. Vor einer Renovierung — und vor dem Kauf — muss man wissen, welcher Teil des Gebauten legal ist. Für das, was es nicht ist, hat das Decreto ley 3/2024 für drei Jahre ein außerordentliches Legalisierungsverfahren auf ländlichem Boden eröffnet: nur für Bauten, deren Verstoß bereits verjährt ist, gegen eine Abgabe an die Gemeinde, die von 10 % im ersten auf 15 % im dritten Jahr steigt, und mit Maßnahmen zur Energie- oder Wassereinsparung. Die Frist endet 2027, und es geht nicht automatisch: Ein Fachmann muss jeden Fall prüfen.
Zum Schluss: die Papiere in Ordnung
Eine sauber abgeschlossene Renovierung endet mit dem Bauabschlusszertifikat (certificado final de obra), der Aktualisierung im Kataster und, wenn sich Fläche oder Aufteilung ändern, der Bewohnbarkeitsbescheinigung und der Eintragung des Neu- oder Anbaus in der Escritura. Diese Schritte werden gern vergessen und blockieren später einen Verkauf oder eine Hypothek.
Die beste Renovierung ist die, die man vor der Unterschrift versteht: was möglich ist, wie lange es dauert und was es wirklich kostet.
Wenn Sie überlegen, zum Renovieren zu kaufen, bringen wir Sie mit Architekten aus der Gegend zusammen, die das Haus vor Ihrem Angebot prüfen. Zu wissen, was man daraus machen kann, gehört zu seinem Preis.
