Eine Finca auf dem Land ist für viele unserer Käufer der Grund, warum sie überhaupt auf Mallorca zu suchen begonnen haben: Trockensteinmauern, Mandelbäume, Stille und das Meer wenige Minuten entfernt. Es ist aber auch der Kauf, der die meisten Überraschungen bereithält, wenn man ihn überstürzt. Wir verkaufen seit 1987 Fincas im Südosten, und fast alle Probleme, die wir gesehen haben, wären mit den Fragen dieses Artikels aufgefallen.
Zuerst: Ist alles, was Sie sehen, legal?
Auf ländlichem Boden lautet die entscheidende Frage nicht, wie viele Quadratmeter das Haus hat, sondern wie viele davon legal sind. Häufig gibt es Anbauten, geschlossene Terrassen, Pools oder Gästehäuser, die vor Jahrzehnten ohne Genehmigung gebaut wurden. Manche sind legalisiert, manche verjährt, manche nicht. Die balearischen Vorschriften für Bauten auf ländlichem Boden haben sich in den letzten Jahren mehrfach geändert — einschließlich eines 2024 beschlossenen außerordentlichen Legalisierungsverfahrens —, deshalb muss jedes Gebäude einzeln geprüft werden.
- Vergleichen Sie das Bestehende mit Escritura, Nota simple aus dem Grundbuch und Kataster.
- Lassen Sie sich Baugenehmigungen, die Bauabnahme (final de obra) und gegebenenfalls Alters- oder Legalisierungsbescheinigungen zeigen.
- Prüfen Sie, ob eine gültige Cédula de habitabilidad vorliegt: ohne sie lassen sich Versorgungsverträge nicht ohne Weiteres auf den neuen Eigentümer umschreiben.
- Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt und Architekten vor der Unterschrift des Arras-Vertrags, nicht danach.
Was bei einer Finca nicht in den Papieren steht, existiert weder für die Bank noch für den Notar noch für den nächsten Käufer.
Wasser, Strom und Zufahrt
Viele Fincas sind nicht an das kommunale Wassernetz angeschlossen. Fragen Sie, ob es einen legalisierten Brunnen, eine Zisterne oder einen Wassertank gibt, wie groß er ist und wie er im Sommer gefüllt wird; in manchen Gegenden ist der Tankwagen die Alternative. Ebenso beim Strom: Netzanschluss, Solaranlage oder beides. Und die Zufahrt: Ein im April idyllischer Feldweg kann bei Regen zum Problem werden, und es ist wichtig zu wissen, ob er öffentlich, privat oder ein mit Nachbarn geteiltes Wegerecht ist.
Pool, Umbau und Erweiterung
Wenn Sie renovieren, erweitern oder einen Pool bauen möchten, gehen Sie nicht davon aus, dass es möglich ist: Das hängt vom Grundstück, der Art des ländlichen Bodens (allgemein oder geschützt) und den geltenden Gemeinde- und Inselvorschriften ab. Ein lokaler Architekt kann Ihnen bei einem Besuch sagen, was realistisch ist. Besser vor dem Kauf als danach festzustellen, dass das geplante Haus nicht umsetzbar ist.
Ferienvermietung
Soll die Finca an Feriengäste vermietet werden, braucht sie eine Ferienvermietungslizenz (ETV). Eine neue zu bekommen ist auf Mallorca heute sehr schwierig. Wenn die Rendite Teil des Plans ist, kaufen Sie also am besten eine Finca mit bestehender Lizenz und prüfen deren Akte: Bettenzahl, Inhaber und dass die Lizenz beim Verkauf übergeht. Mehr dazu in unserem Ratgeber zur ETV-Lizenz.
Der Preis: was eine Finca teurer oder günstiger macht
Meerblick, Nähe zu einem ganzjährig belebten Ort, saubere Legalität, ETV-Lizenz, gesicherte Wasserversorgung und gute Zufahrt bestimmen den Preis einer Finca im Südosten am stärksten. Ein spektakuläres Haus mit komplizierten Papieren wird meist unter seinem Anschein verkauft — und das ist nicht immer eine Chance. Rechnen Sie außerdem 10–13 % Steuern und Nebenkosten hinzu.
Wenn Sie Fincas in Santanyí, Ses Salines oder Umgebung suchen, erzählen Sie uns, was Sie sich vorstellen: Viele werden nie veröffentlicht, und wir zeigen sie mit bereits geprüften Unterlagen.
