Wenn uns ein Eigentümer fragt, wie viel ihm vom Verkauf netto bleibt, ist die Antwort fast nie „Preis minus Provision“. Es gibt Steuern, die der Verkäufer zahlt, manche werden direkt beim Notar abgewickelt, und wenn Sie nicht in Spanien wohnen, wird ein Teil des Preises einbehalten. Dies ist die Übersicht, die wir beim ersten Termin geben; die genaue Berechnung Ihres Falls sollte ein Steuerberater machen.
1. Die kommunale Plusvalía
Die Plusvalía municipal besteuert den Wertzuwachs des Bodens seit Ihrem Kauf. Sie wird von der Gemeinde erhoben, vom Verkäufer bezahlt und auf Grundlage des Katasterwerts des Bodens und der Besitzjahre berechnet — oder nach dem tatsächlichen Gewinn, wenn dieser niedriger ist. Können Sie mit den Urkunden nachweisen, dass kein Gewinn entstanden ist, fällt sie nicht an. Bei Fincas auf ländlichem Boden gilt sie nicht, weil sie nur städtischen Boden besteuert.
2. Der Veräußerungsgewinn
Der Gewinn ist die Differenz zwischen Verkaufs- und Anschaffungswert. Zum Anschaffungswert zählen die damals gezahlten Kosten und Steuern (ITP, Notar, Grundbuch) sowie belegte Verbesserungen; vom Verkaufswert werden die Verkaufskosten abgezogen, etwa die Maklerprovision oder die Plusvalía. Deshalb lohnt es sich, Rechnungen größerer Renovierungen aufzubewahren.
- Wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig sind, wird der Gewinn in der Sparbemessungsgrundlage der IRPF versteuert, gestaffelt von 19 % bis 30 %, in der Steuererklärung des Folgejahres.
- Wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind, zahlen Sie in der IRNR 19 %, mit eigener Erklärung (Modelo 210). Wie der Gewinn in Ihrem Wohnsitzland behandelt wird, klären Sie mit Ihrem Steuerberater dort.
- Für den Hauptwohnsitz gibt es Befreiungen, etwa bei Reinvestition in einen neuen Hauptwohnsitz oder für über 65-Jährige. Prüfen Sie mit Ihrem Berater, ob sie für Sie gelten.
3. Der 3-%-Einbehalt für Nichtresidenten
Ist der Verkäufer nicht in Spanien steuerlich ansässig, muss der Käufer bei der Beurkundung 3 % des Preises einbehalten und an das Finanzamt abführen (Modelo 211). Das ist keine zusätzliche Steuer, sondern eine Vorauszahlung: Anschließend erklärt der Verkäufer seinen Gewinn und kann, wenn die 3 % mehr waren als die tatsächliche Steuer, die Differenz zurückfordern. Planen Sie das ein, wenn Sie über den Verkaufserlös verfügen möchten.
Die nützliche Frage ist nicht „Wie viel verlange ich?“, sondern „Wie viel bleibt mir?“. Mit der Kaufurkunde auf dem Tisch ist das an einem Nachmittag berechnet.
4. Weitere Kosten des Verkäufers
- Löschung einer bestehenden Hypothek und deren Eintragung im Grundbuch.
- Energieausweis, Pflicht für die Vermarktung.
- Gültige Cédula de habitabilidad, auf den Balearen beim Verkauf erforderlich.
- Grundsteuer (IBI) des Jahres und Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, falls zutreffend.
- Maklerhonorar und, falls beauftragt, Ihr Anwalt.
Bevor wir einen Preis festlegen, erstellen wir bei RE/MAX DRAC mit dem Eigentümer eine Schätzung des Nettoerlöses — zusammen mit der Bewertung. Wenn Sie überlegen, in Santanyí oder Umgebung zu verkaufen, machen wir das gern unverbindlich mit Ihnen.
