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Hypothek für Nicht-Residenten auf Mallorca: was die Banken 2026 bieten

Spanische Banken finanzieren Nichtresidenten meist 60–70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Gutachten (Steuerresidenten bis 80 %). Das verbindliche Angebot dauert 4 bis 8 Wochen ab vollständigem Antrag, plus 10 gesetzliche Tage vor der Unterschrift. Holen Sie die Vorabzusage vor den Arras ein: Ohne gesicherte Finanzierung riskieren Sie 10 % des Preises.

Ein guter Teil unserer Käufer zahlt bar, aber jedes Jahr begleiten wir finanzierte Käufe — und die Hypothek für Nicht-Residenten hat eigene Regeln. Sie vor dem Angebot zu kennen, vermeidet den teuersten Fehler: sich auf einen Kalender festzulegen, den die Bank nicht halten kann.

Wie viel die Banken finanzieren

Einem nicht-residenten Käufer finanzieren spanische Banken üblicherweise 60 % bis 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Gutachten (Residenten bis 80 %). Übersetzt: Für ein Haus von 1 Mio. € sollten rund 400.000–500.000 € für Anzahlung und Steuern verfügbar sein. Laufzeiten meist bis 20–25 Jahre, mit der üblichen Grenze von 70–75 Jahren Alter bei Fälligkeit.

Die Unterlagen, die verlangt werden

  • NIE und Reisepass.
  • Steuererklärungen des Heimatlandes (üblich zwei Jahre).
  • Gehaltsabrechnungen oder, bei Selbstständigen, Unternehmenszahlen.
  • Aktuelle Kontoauszüge und Nachweis des Eigenkapitals.
  • Kreditauskunft Ihres Landes (z. B. Schufa).

Alles in der Regel auf Spanisch oder Englisch, je nach Bank. Das spanische Wertgutachten beauftragt die Bank; es dauert ein bis zwei Wochen. Die akzeptierte Belastungsquote liegt meist bei 30–35 % des Nettoeinkommens.

Die Nicht-Residenten-Hypothek ist nicht schwierig — sie ist langsam. Wer sie vor dem Angebot startet, verhandelt mit der Ruhe dessen, der weiß, dass das Geld kommt.

Wie sie in den Kaufkalender passt

Vom Antrag bis zum verbindlichen Angebot (FEIN): 4 bis 8 Wochen. Deshalb empfehlen wir eine Vorabgenehmigung vor dem Angebot und einen Arras-Vertrag mit ausreichender Frist (oder mit Finanzierungsklausel, wenn der Verkäufer sie akzeptiert — bei sehr gefragten Objekten nicht immer möglich). Das spanische Hypothekengesetz verlangt zudem 10 Tage zwischen FEIN und Unterschrift.

Lohnt sie sich gegenüber einer Finanzierung im Heimatland auf eine andere Immobilie? Das hängt von Zinsen und Ihrer steuerlichen Situation ab — ehrlicherweise gehört das zu Ihrem Berater. Was wir tun: Sie den Banken der Gegend vorstellen, die gut mit Nicht-Residenten arbeiten, und den Kauf- mit dem Finanzierungskalender abstimmen.

FAQ

Wie viel finanziert eine spanische Bank einem Nicht-Residenten?

Üblich 60 % bis 70 % des niedrigeren Werts aus Kaufpreis und Gutachten. Steuerresidenten in Spanien erhalten bis zu 80 %.

Wie lange dauert eine Nicht-Residenten-Hypothek?

4 bis 8 Wochen vom vollständigen Antrag bis zum verbindlichen Angebot (FEIN), plus die gesetzlichen 10 Tage vor der Unterschrift. Am besten vor dem Angebot beginnen.

Welche Unterlagen verlangen die Banken?

NIE, Reisepass, Steuererklärungen (2 Jahre), Gehaltsabrechnungen oder Unternehmenszahlen, Kontoauszüge und eine Kreditauskunft des Heimatlandes.

Kann ich mich zum Kauf verpflichten, bevor die Hypothek steht?

Riskant: Ein Arras-Vertrag ohne gesicherte Finanzierung kann 10 % des Preises kosten. Wir empfehlen Vorabgenehmigung oder eine Finanzierungsklausel.