Muchas de las casas que vendemos se compran para reformarlas: una casa de pueblo con los suelos originales, una villa de los ochenta que pide luz, una finca con un anexo por arreglar. La reforma suele ser la mejor parte del proyecto, y también la que más se alarga si no se planifica. Esto es lo que conviene saber antes de comprar.
¿Licencia o comunicación previa?
La Ley de urbanismo de las Illes Balears (Ley 12/2017) distingue tres casos. Las obras de muy poca entidad en suelo urbano, con un presupuesto de menos de 3.000 €, no necesitan trámite previo. Las obras sencillas que no requieren proyecto técnico —cambiar suelos, alicatados o sanitarios, renovar instalaciones interiores— van por comunicación previa: se presenta la documentación en el ayuntamiento y se puede empezar. Y lo que necesita proyecto —tocar la estructura, ampliar, cambiar la fachada o el volumen, hacer una piscina— necesita licencia urbanística.
Una obra grande no se puede trocear en varias comunicaciones previas para evitar la licencia: el ayuntamiento la trata como lo que es.
Plazos: el calendario real
Una licencia con proyecto exige primero el proyecto del arquitecto y, después, la tramitación municipal, con informes que dependen de cada caso. Entre encargar el proyecto y poder empezar la obra pueden pasar varios meses, y más en suelo rústico o en edificios protegidos. Si compra para reformar, cuente con ese tiempo desde el principio, también en su financiación y en sus planes de mudanza.
Lo que cuesta, además de la obra
- ICIO (impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras): lo fija cada ayuntamiento sobre el presupuesto de ejecución, con un máximo legal del 4 %.
- Tasa de licencia municipal.
- Honorarios técnicos: proyecto y dirección de obra del arquitecto y del arquitecto técnico.
- Un margen para imprevistos, sobre todo en casas antiguas de piedra: es prudente reservar un 10–15 % del presupuesto.
Pida al menos tres presupuestos de obra comparables, con las partidas desglosadas, y desconfíe del más barato si no explica qué deja fuera.
Cascos antiguos y casas catalogadas
En los cascos antiguos de Santanyí y de los pueblos del municipio hay reglas de fachada, carpinterías, colores, cubiertas y alturas. Algunas casas están en el catálogo de patrimonio municipal, con una protección más estricta sobre lo que se puede tocar. No es un obstáculo, pero sí un dato que cambia el proyecto y el presupuesto: consúltalo antes de ofertar.
Suelo rústico: más reglas y una ventana para regularizar
En rústico, las posibilidades de ampliar o de añadir construcciones son limitadas y dependen del tipo de suelo, de la parcela y de la normativa insular y municipal. Antes de reformar —y antes de comprar— hay que saber qué parte de lo construido es legal. Para lo que no lo es, el Decreto ley 3/2024 abrió durante tres años un procedimiento extraordinario de legalización en suelo rústico: solo para construcciones cuya infracción ya ha prescrito, con una prestación económica al ayuntamiento que sube del 10 % el primer año al 15 % el tercero, y con medidas de mejora energética o de ahorro de agua. El plazo termina en 2027 y no es automático: un técnico tiene que estudiar cada caso.
Al terminar: los papeles al día
Una reforma bien cerrada termina con el certificado final de obra, la actualización del Catastro y, si cambia la superficie o la distribución, la cédula de habitabilidad y la declaración de la obra nueva o la ampliación en la escritura. Son trámites que se olvidan y que después bloquean una venta o una hipoteca.
La mejor reforma es la que se entiende antes de firmar la compra: qué se puede hacer, cuánto tarda y cuánto cuesta de verdad.
Si está pensando en comprar para reformar, le ponemos en contacto con arquitectos de la zona para revisar la casa antes de ofertar. Saber lo que se puede hacer en ella forma parte de su precio.
