Una finca en el campo mallorquín es, para muchos de nuestros compradores, el motivo por el que empezaron a buscar casa en la isla: muros de piedra seca, almendros, silencio y el mar a pocos minutos. También es la compra que más sorpresas puede dar si se hace con prisa. Llevamos desde 1987 vendiendo fincas en el sureste, y casi todos los problemas que hemos visto se habrían detectado con las preguntas de este artículo.
Lo primero: ¿es legal todo lo que ve?
En suelo rústico, la pregunta clave no es cuántos metros tiene la casa, sino cuántos de esos metros son legales. Es habitual encontrar ampliaciones, porches cerrados, piscinas o casitas de invitados construidas sin licencia hace décadas. Algunas están regularizadas, otras han prescrito y otras no. La normativa balear sobre construcciones en rústico ha cambiado varias veces en los últimos años —incluido un proceso extraordinario de regularización aprobado en 2024—, así que la situación de cada edificación debe estudiarse caso por caso.
- Compare lo que existe con lo que consta en la escritura, la nota simple del Registro y el Catastro.
- Pida las licencias de obra, el certificado de final de obra y, si los hay, los certificados de antigüedad o de regularización.
- Compruebe que tiene cédula de habitabilidad vigente: sin ella no se pueden contratar suministros a nombre del nuevo propietario con normalidad.
- Encargue la revisión a un abogado y un arquitecto independientes antes de firmar arras, no después.
En una finca, lo que no aparece en los papeles no existe para el banco, para el notario ni para el siguiente comprador.
Agua, luz y acceso
Muchas fincas no están conectadas a la red municipal de agua. Pregunte si hay pozo legalizado, aljibe o cisterna, cuál es su capacidad y cómo se abastece en verano; en algunas zonas la alternativa es el camión cisterna. Lo mismo con la electricidad: conexión a red, placas solares o una combinación. Y el acceso: un camino de tierra precioso en abril puede ser un problema con lluvia, y conviene saber si es público, privado o una servidumbre de paso compartida con vecinos.
Piscina, reformas y ampliaciones
Si piensa reformar, ampliar o construir una piscina, no lo dé por hecho: las posibilidades dependen de la parcela, del tipo de suelo rústico (común o protegido) y de las normas municipales e insulares vigentes. Un arquitecto local puede decirle en una visita qué es razonable esperar. Es mejor saberlo antes de comprar que descubrir después que la casa que imaginaba no se puede hacer.
Alquiler turístico
Si la finca va a alquilarse a turistas, necesita licencia de alquiler turístico (ETV). Hoy obtener una nueva es muy difícil en Mallorca, así que, si la rentabilidad forma parte del plan, lo sensato es comprar una finca que ya tenga licencia y revisar su expediente: plazas, titular y que la licencia se transmite con la venta. Lo explicamos con detalle en nuestra guía sobre la licencia ETV.
El precio: qué hace subir o bajar una finca
Vistas al mar, cercanía a un pueblo con vida todo el año, legalidad limpia, licencia ETV, agua asegurada y buen acceso son lo que más pesa en el precio de una finca del sureste. Una casa espectacular con papeles complicados suele venderse por debajo de su apariencia, y no siempre es una oportunidad. Recuerde además sumar entre un 10 % y un 13 % de impuestos y gastos de compra.
Si está mirando fincas en Santanyí, Ses Salines o alrededores, cuéntenos qué busca: muchas no llegan a publicarse y las enseñamos con la documentación ya revisada.
