Buena parte de nuestros compradores paga al contado, pero cada año acompañamos operaciones financiadas — y la hipoteca de no residente tiene sus propias reglas. Conocerlas antes de hacer una oferta evita el error más caro: comprometerse a un calendario que el banco no puede cumplir.
Cuánto financian los bancos
A un comprador no residente, la banca española financia habitualmente entre el 60 % y el 70 % del menor entre precio y valor de tasación (a residentes llega al 80 %). Traducido: para una casa de 1 M€ conviene tener disponibles unos 400.000–500.000 € entre entrada e impuestos. Los plazos suelen llegar a 20–25 años, con el límite habitual de los 70–75 años de edad al vencimiento.
La documentación que van a pedirle
- NIE y pasaporte.
- Declaraciones de la renta del país de origen (habitualmente dos años).
- Nóminas o, si es autónomo/empresario, cuentas de la empresa.
- Extractos bancarios recientes y justificación del ahorro para la entrada.
- Informe de crédito de su país (Schufa en Alemania, etc.).
Todo, en general, traducido al español o inglés según el banco. La tasación oficial española la encarga el banco y tarda una o dos semanas; la ratio de esfuerzo aceptada suele rondar el 30–35 % de los ingresos netos.
La hipoteca de no residente no es difícil — es lenta. El comprador que la inicia antes de ofertar negocia con la tranquilidad del que ya sabe que el dinero llega.
Cómo encaja en el calendario de compra
De solicitud a oferta vinculante (FEIN), cuenta 4 a 8 semanas. Por eso recomendamos empezar con una preaprobación antes de ofertar, y firmar unas arras con plazo suficiente (o con cláusula de financiación, si el vendedor la acepta — en propiedades muy demandadas no siempre es posible). La ley hipotecaria española añade además un período obligatorio de 10 días entre la FEIN y la firma.
¿Merece la pena frente a financiar en su país sobre otra propiedad? Depende de tipos y de su situación fiscal — lo honesto es compararlo con su asesor. Lo que sí hacemos nosotros es presentarle a los bancos de la zona que trabajan bien con no residentes y cuadrar el calendario de la compra con el de la financiación.
