Cuando un propietario nos pregunta cuánto le quedará limpio de la venta, la respuesta casi nunca es el precio menos la comisión. Hay impuestos que paga el vendedor, algunos se liquidan en la propia notaría y, si no reside en España, una parte del precio se queda retenida. Este es el resumen que damos en la primera visita; el cálculo exacto de su caso debe hacerlo un asesor fiscal.
1. La plusvalía municipal
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana grava lo que ha subido el valor del suelo desde que compró. Lo cobra el ayuntamiento, lo paga el vendedor y se calcula a partir del valor catastral del suelo y de los años de propiedad, o por la ganancia real si es menor. Si demuestra con las escrituras que no ha habido ganancia, no se paga. En fincas sobre suelo rústico no se aplica, porque solo grava terrenos urbanos.
2. La ganancia patrimonial
La ganancia es la diferencia entre el valor de venta y el de compra. Al de compra se suman los gastos e impuestos que pagaste entonces (ITP, notaría, registro) y las mejoras justificadas con factura; al de venta se restan los gastos de la venta, como la comisión de la agencia o la plusvalía municipal. Por eso conviene guardar las facturas de reformas importantes.
- Si reside en España, la ganancia tributa en la base del ahorro del IRPF, por tramos del 19 % al 30 %, en la declaración de la renta del año siguiente.
- Si no reside en España, tributa en el IRNR a un tipo del 19 %, con su propia declaración (modelo 210).
- Hay exenciones para la vivienda habitual: por reinversión en otra vivienda habitual o para mayores de 65 años, entre otras. Revise con su asesor si le aplican.
3. La retención del 3 % si no reside en España
Si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio en la firma y a ingresarlo en Hacienda (modelo 211). No es un impuesto adicional, sino un pago a cuenta: después el vendedor presenta su declaración de la ganancia y, si el 3 % supera lo que realmente debía, puede solicitar la devolución de la diferencia. Conviene preverlo al planificar qué hará con el dinero de la venta.
La pregunta útil no es «¿cuánto pido?», sino «¿cuánto me quedará?». Con las escrituras de compra delante, la respuesta se calcula en una tarde.
4. Otros gastos del vendedor
- Cancelación de la hipoteca pendiente, si la hay, y su gestión registral.
- Certificado energético, obligatorio para anunciar la vivienda.
- Cédula de habitabilidad vigente, exigible en la venta en Baleares.
- IBI del año y certificado de deudas de la comunidad, si aplica.
- Honorarios de la agencia y, si los contrata, de su abogado.
Antes de fijar el precio, en RE/MAX DRAC preparamos con el propietario una estimación de lo que le quedará neto, junto con la valoración. Si está pensando en vender en Santanyí o alrededores, podemos hacerla con usted sin compromiso.
