Cada semana valoramos casas en Santanyí y los pueblos de alrededor, y casi siempre la conversación empieza igual: ¿cuánto vale mi casa? La respuesta corta es que vale lo que un comprador informado paga por ella — y todo el trabajo de una buena venta consiste en encontrar ese número antes que el mercado, no después.
El precio de salida decide la venta
En un mercado pequeño como el sureste, los compradores serios ven todo lo que sale. Un precio inflado un 15 % no se traduce en margen de negociación: se traduce en meses sin ofertas, y en que la casa se "queme" en los portales. Al final se vende más barato que si hubiera salido bien puesta el primer día. Nuestra valoración se apoya en ventas reales de la microzona — no en los precios que se piden, sino en los que se firman.
Los papeles: prepararlos antes ahorra semanas
- Escritura y nota simple del Registro actualizada.
- Cédula de habitabilidad vigente (en Baleares es exigible en la venta).
- Certificado energético (obligatorio para anunciar).
- Último recibo del IBI y certificado de la comunidad, si aplica.
- En rústico: documentación de la legalidad de lo edificado (final de obra, licencias, certificados de antigüedad).
- Si tiene licencia ETV: el expediente completo — hoy es un argumento de precio.
La venta que se tuerce casi nunca se tuerce por el comprador: se tuerce por un papel que faltaba y que se podía haber pedido dos meses antes.
Los impuestos del vendedor
Dos conceptos principales: la plusvalía municipal (impuesto local sobre el incremento del valor del suelo, se calcula en el ayuntamiento) y la ganancia patrimonial en el IRPF — o, para vendedores no residentes, el IRNR, con una particularidad importante: el comprador está obligado a retener un 3 % del precio y a ingresarlo a cuenta en Hacienda. Las cifras exactas dependen de cada caso; las repasamos con usted antes de aceptar ninguna oferta, para que sepa el neto real.
El proceso, de valoración a notaría
Valoración presencial y plan de precio; preparación de la casa, fotografía y dossier; difusión donde busca su comprador probable — para nosotros, también el mercado alemán y británico; visitas filtradas solo con compradores cualificados; oferta, arras y notaría. Con un precio realista, en el sureste lo habitual es firmar en 3 a 9 meses. La valoración es gratuita, presencial y sin compromiso — y si el número que le damos no le encaja, le habrá llevado gratis la foto honesta del mercado.
