Es una de las preguntas que más nos hacen en la oficina: «¿y si la alquilo cuando no la uso?». La respuesta corta es que sí puede ayudar —y mucho— a pagar los costes de una casa en Mallorca, pero que rara vez convierte la compra en una inversión de alta rentabilidad. Estas son las cuentas que hacemos con nuestros compradores, sin adornos.
Primero: sin licencia no hay alquiler turístico
Para alquilar una vivienda a turistas en Baleares hace falta una licencia ETV inscrita, con su número visible en cada anuncio. Conseguir una nueva en Mallorca es hoy casi imposible: las plazas nuevas llevan años restringidas y, desde abril de 2025 (Decreto ley 4/2025), están prohibidas en viviendas plurifamiliares. Desde el 1 de julio de 2025, las plataformas exigen además el número del registro único estatal de arrendamientos de corta duración (Real Decreto 1312/2024). En la práctica, quien quiere alquilar compra una casa que ya tiene licencia, y la licencia se paga en el precio.
El alquiler de temporada —por meses, no por semanas— no es una alternativa: no es actividad turística y no permite anunciar estancias vacacionales.
Los ingresos: temporada y semanas
En el sureste, la temporada fuerte va de mayo a octubre, con julio y agosto como meses punta. Lo que cuenta no es el precio de la semana de agosto, sino cuántas semanas se alquilan de verdad al año y a qué precio medio. Cuando una casa a la venta presume de rentabilidad, pida las liquidaciones de las temporadas anteriores de la plataforma o del gestor: son datos, no proyecciones.
Los gastos que se olvidan
- Comisiones de las plataformas o agencias de reservas.
- Gestión: si no vive aquí, alguien tiene que recibir a los huéspedes, resolver incidencias y coordinar limpiezas; suele cobrar un porcentaje de los ingresos.
- Limpieza y lavandería en cada cambio de huéspedes.
- Suministros, piscina y jardín, que con la casa ocupada se disparan.
- IBI, basuras y un seguro que cubra el uso turístico.
- Mantenimiento y reposición: una casa alquilada se desgasta más rápido que una vivida.
La ecotasa (impuesto de turismo sostenible) la pagan los huéspedes por persona y noche, pero la cobra y la declara quien explota la vivienda. Y si no se prestan servicios propios de hotel, el alquiler turístico no lleva IVA.
Un ejemplo con números
Supongamos una villa de cuatro dormitorios con piscina y licencia ETV, comprada por 1,5 M€. Con impuestos y gastos de compra (en torno a un 12 %), la inversión real es de unos 1,68 M€. Si se alquila 14 semanas a 4.500 € de media, ingresa 63.000 € al año: un 4,2 % bruto sobre el precio. Los gastos anuales serían, aproximadamente:
- Comisiones (15 %): 9.450 €
- Gestión integral (20 %): 12.600 €
- Limpieza y lavandería (14 cambios): 3.500 €
- Suministros, piscina y jardín: 6.000 €
- IBI, basuras y seguro: 3.000 €
- Mantenimiento y reposición: 4.000 €
Quedan unos 24.450 € antes de impuestos: un 1,5 % sobre lo invertido, o un 2,2 % si se ocupa usted de la gestión. Son supuestos razonables para la zona, no una promesa: cada casa tiene su historial, y unas semanas más o menos cambian mucho el resultado.
La licencia turística rara vez hace rica a una casa. Lo que sí consigue es que la casa se pague buena parte de sí misma.
Los impuestos sobre el alquiler
Un propietario no residente declara los ingresos del alquiler con el modelo 210. Si reside en la UE o el EEE, tributa un 19 % sobre el rendimiento neto y puede deducir los gastos de los días alquilados: en nuestro ejemplo, de forma simplificada, unos 4.650 €. Si reside fuera, tributa un 24 % sobre los ingresos íntegros, sin deducir gastos: unos 15.100 €, más de la mitad del beneficio. Los residentes en España lo integran en su IRPF. Por los días que la casa no se alquila, los no residentes siguen tributando por la renta imputada. Conviene hacer estas cuentas con un asesor fiscal antes de comprar, no después.
Cuándo tiene sentido
Comprar con licencia tiene sentido cuando la casa le gusta para usted, el alquiler cubre buena parte de sus costes y la licencia, bien documentada, sostiene el valor al revender. Comprar solo por la rentabilidad, en cambio, suele decepcionar. Antes de ofertar, revise el expediente de la licencia —lo contamos en nuestra guía sobre la ETV— y pida los números reales de las últimas temporadas.
